Plusvalenze immobiliari e superbonus
Con la Legge Finanziaria 2024 (art. 1, comma 64 e 66, legge 213/2023) è stata introdotta una nuova disposizione alle preesistenti ipotesi di imponibilità della plusvalenza generata dalla cessione di immobili da parte di persone fisiche, al di fuori del reddito di impresa.
La nuova tipologia di plusvalenza riguarda la cessione di immobili che siano stati oggetto di interventi agevolati con detrazione (art. 119 D.L. n 34/2020), per cui è previsto il Superbonus.
Tassazione della Plusvalenza
L’art. 67, comma 1, lett. b, del TUIR, disciplina, in generale, l’imponibilità della plusvalenza generata da cessione di fabbricati di qualsiasi categoria catastale.
Viene considerata plusvalenza imponibile nel caso in cui la cessione a titolo oneroso riguardi:
- i beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni;
- i fabbricati che non siano pervenuti per successione (in caso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante);
- le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione non siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (coniuge, parenti fino al 3° grado e affini entro il 2° grado).
In tutti gli altri casi le plusvalenze sono considerate non imponibili.
Nuova imponibilità
La modifica del comma 1 dell’ art. 67 del TUIR con l’aggiunta della nuova lett. b-bis) che limita l’applicazione della lett. b), dispone che, a partire dai rogiti stipulati dal 1° gennaio 2024, è imponibile la plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati, di cui al citato articolo 119 del D.L. n 34/2020 (Superbonus), che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o per la maggior parte del periodo di possesso, se infradecennale.
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 13/E/2024 ha fornito chiarimenti riferiti al nuovo regime, specificando che:
- l’imponibilità scaturisce da interventi effettuati non solo su unità immobiliari unifamiliari o su edifici plurifamiliari ma anche sulle parti comuni di edifici condominiali (interventi “trainanti”), che determinano un incremento del valore commerciale delle singole unità condominiali;
- ai fini dell’imponibilità della plusvalenza non rileva l’aliquota con cui si è fruito il Superbonus, cioè la plusvalenza risulta imponibile indipendentemente che il Superbonus sia maturato con l’aliquota del 110%, del 90% o del 70%;
- ai fini dell’imponibilità della plusvalenza non rileva la modalità di fruizione della detrazione in dichiarazione dei redditi o tramite opzione per la cessione del credito/sconto in fattura;
- la plusvalenza rileverà in capo al cedente/proprietario dell’immobile, anche se gli interventi sull’immobile siano stati eseguiti da altri soggetti aventi diritto.
Costo del fabbricato e plusvalenza
La modifica dell’art. 68 del TUIR, relativo alla determinazione della plusvalenza in esame, dispone che la suddetta plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Per gli immobili in esame, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura praticato dal fornitore.
Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui sopra (cessione del credito e sconto in fattura).
Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, e’ rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Per gli immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
L’imposta sostitutiva
Alle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili che hanno fruito di interventi agevolati da Superbonus, può applicarsi l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito del 26%, come previsto dall’art. 1. comma 695, legge n160/2019.
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