Rivalutazione terreni e partecipazioni
L’articolo 1, commi 52 e 53, della legge di bilancio 2024 ha riaperto i termini per la rideterminazione del costo o del valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni edificabili e con destinazione agricola al di fuori del regime di impresa, posseduti alla data del 1° gennaio 2024, dietro il versamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 16%, da effettuarsi entro il prossimo 30 giugno 2024.
Normativa generale
La rideterminazione del costo o valore di acquisto dei terreni e partecipazioni è stata originariamente prevista della legge n. 448/2001, articoli 5, commi 1 e 1-bis e 7. La norma consente, ai soggetti non imprenditori, di poter assumere, ai fini del computo di plusvalenze e minusvalenze, in luogo del costo o del valore di acquisto, il valore determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati, mediante il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6.
La disciplina agevolativa è stata, nel tempo, più volte prorogata e modificata ai fini applicativi.
La novità introdotta dalla legge n. 197/2022, articolo 1, commi da 107 a 109 ha consentito, per la prima volta, di poter rideterminare anche il costo o valore di acquisto delle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati e sistemi multilaterali di negoziazione.
La legge di bilancio 2024, art.1 commi 52 e 53, riapre i termini della rivalutazione, ma non cambia le peculiarità della disciplina dell’istituto in esame, prevedendo la possibilità di rideterminare i valori di acquisto delle partecipazioni negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° gennaio 2024 stabilendo anche per tali operazioni un’imposta sostitutiva con aliquota al 16%.
La norma dispone, inoltre, agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenzedi natura finanziaria relative ai titoli, alle quote o ai diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione (articolo 67, comma 1, lettere c) e c-bis), del Tuir), posseduti alla data del 1° gennaio 2024, la possibilità di assumere, ai fini fiscali, il valore normale determinato ai sensi dell’articolo 9 comma 4, lettera a) del Tuir, con riferimento al mese di dicembre 2023.
Adempimenti
Al fine di rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni e/o quello delle partecipazioni, entro il 30 giugno 2024, occorre:
- far redigere ad un professionista abilitato una perizia di stima;
- versare un’imposta sostitutiva pari ad una percentuale del valore del terreno e/o della partecipazione risultante dalla suddetta perizia.
I soggetti abilitati alla redazione e al giuramento delle perizie sono:
- gli iscritti all’Albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili e gli iscritti nell’elenco dei revisori contabili, per quanto concerne le partecipazioni;
- gli iscritti agli Albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, per quanto concerne i terreni.
Possono redigere la perizia anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura.
La rivalutazione prevede il versamento di una imposta sostitutiva con aliquota del 16% per tutti i tipi di beni rivalutabili. Tale imposta va versata entro il 30 giugno 2024 in un’unica soluzione oppure in tre rate annuali di pari importo con scadenza:
- 30 giugno 2024;
- 30 giugno 2025;
- 30 giugno 2026.
Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versare contestualmente a ciascuna rata.
Entro il 15 novembre 2024 va versata anche la seconda rata delle rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni possedute al 1° gennaio 2023 (aliquota del 16%) e la terza rata delle rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni possedute al 1° gennaio 2022 (aliquota del 14%).
Rivalutazione Terreni
Ambito soggettivo
Per quanto riguarda la rivalutazione dei terreni, l’agevolazione interessa i soggetti che, operando al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni, si trovano nella condizione di conseguire plusvalenze immobiliari su terreni di cui all’art. 67 comma 1, lett. a) e b) D.P.R. n. 917/1986.
Pertanto possono rivalutare i terreni, posseduti al 1° gennaio 2024:
- le persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività di impresa;
- gli enti non commerciali;
- le società semplici e soggetti equiparati;
- i soggetti non residenti in Italia privi di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato.
Il D.L. n. 70/2011 ha esteso la possibilità di rivalutare il costo fiscale dei terreni anche alle società di capitali i cui beni, per il periodo di applicazione dell’agevolazione, siano stati oggetto di misure cautelari e che, all’esito del giudizio, ne abbiano riacquistato la piena titolarità.
In proposito, l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 24 ottobre 2011 n. 47/E (paragrafo 1.1) ha chiarito che:
– sono interessate sia le società di capitali residenti nel territorio dello Stato, sia quelle ivi non residenti, che esercitino la loro attività in Italia mediante stabili organizzazioni;
– il maggior valore attribuito in sede di perizia si considera fiscalmente riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi a decorrere dall’esercizio in cui è effettuato il versamento dell’intera imposta sostitutiva ovvero della prima rata.
Ambito oggettivo
È possibile rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni agricoli o edificabili posseduti:
- alla data di riferimento stabilita del 1° gennaio 2024;
- a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento;
- al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata.
Per la rivalutazione occorre avere il titolo giuridico del possesso dei terreni che è legato alla proprietà, o ad altri diritti reali di godimento, quali: l’usufrutto (artt. 978 ss. c.c.); la superficie (artt. 952 ss. c.c.), l’enfiteusi (artt. 957 ss. c.c.).
Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare 6 novembre 2002 n. 81/E):
- qualora i terreni siano posseduti in regime di comproprietà pro indiviso, la rivalutazione può essere effettuata anche da uno solo dei comproprietari, limitatamente alla sua quota; in questo caso, anche se la perizia di stima deve interessare l’intera proprietà, l’imposta sostitutiva si applica solamente la quota parte del valore di perizia corrispondente alla percentuale di comproprietà posseduta dal contribuente interessato all’agevolazione. Pertanto, il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato distintamente da ciascun comproprietario interessato all’agevolazione, per la relativa quota di spettanza;
- in caso di coesistenza di più diritti reali sul medesimo terreno, riferibili a soggetti diversi (es. usufrutto e nuda proprietà), ciascuno di essi ha diritto ad avvalersi della rivalutazione con riferimento al proprio diritto, a prescindere dalla scelta operata dai titolari di altri diritti reali sul medesimo terreno.
Rivalutazione partecipazioni
Ambito soggettivo
Per quel che concerne, invece, la rivalutazione delle partecipazioni, possono avvalersi della norma in esame i soggetti che, al 1° gennaio 2024, risultino titolari di partecipazioni anche se, successivamente a tale data, sia stata deliberata l’ammissione alla quotazione delle partecipazioni.
Possono essere rivalutate anche le partecipazioni sociali negoziate in sistemi multilaterali di negoziazione.
Si tratta di quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi diversi di natura finanziaria e, quindi:
- le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività commerciali;
- le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’articolo 5 D.P.R. n. 917/1986;
- gli enti non commerciali di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), D.P.R. n. 917/1986;
- i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.
Ambito oggettivo
Sono oggetto di rivalutazione:
- le partecipazioni rappresentate da titoli azionari (azioni);
- le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate
da titoli (quote di S.r.l. o di società di persone); - i diritti o i titoli, non quotati nei mercati regolamentati, attraverso i quali possono
essere acquisite le già menzionate partecipazioni (option, warrant, obbligazioni
convertibili in azioni).
La legge di bilancio 2024 ha confermato la possibilità di estendere la rivalutazione anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione.
La rivalutazione può riguardare partecipazioni sia qualificate che non qualificate e può avvenire anche solo in relazione a una parte della partecipazione.
Una partecipazione non negoziata nei mercati regolamentati è qualificata se si verifica anche solo una delle seguenti condizioni:
- la partecipazione rappresenta più del 25% del capitale o del patrimonio della società partecipata;
- la partecipazione rappresenta più del 20% dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria.
Siamo specializzati nel settore delle Pratiche Amministrative e nella gestione di formalità e adempimenti verso Enti e Pubbliche Amministrazioni in generale.
