Locazione Breve
A partire dal 1° giugno 2017, i redditi derivanti da contratti di “locazione breve” possono essere assoggettati a cedolare secca su opzione del locatore. Il D.L. n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale che si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria che prevede il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali regionale e comunale. Le disposizioni si applicano sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.
Normativa
Le disposizioni in materia di contratti di locazione breve sono state introdotte con l’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96.
Successivamente, con l’art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020 (Legge di bilancio 2021), la norma originaria è stata modificata, introducendo la c.d. “presunzione di imprenditorialità”. A seguito di tale modifica, è stato fissato un tetto al numero di unità immobiliari che possono essere concesse in regime di locazione breve (non più di 4 per ciascun periodo d’imposta) oltre le quali l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, pertanto il regime delle locazioni brevi viene meno ed è necessario aprire partita IVA.
Infine, l’art. 1, comma 63, legge n.213/2023 (legge di bilancio 2024), ha stabilito una modifica all’aliquota applicabile in caso di opzione per la cedolare secca.
Caratteristiche del Contratto di Locazione Breve
I contratti di locazione breve, ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, devono avere specifiche caratteristiche:
Parti contraenti
Le parti contraenti (locatore e conduttore) devono agire al di fuori dell’esercizio di impresa.
Tipologia di immobile locato
L’immobile concesso in locazione deve essere ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 a A/11, escluso A/10 – uffici, studi); in abbinamento a tale immobile è possibile locare anche una o più pertinenze (es.: posto auto, box auto, cantina, ecc.).
Gli immobili devono essere ubicati in Italia in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f) del TUIR.
Il regime delle locazioni brevi è applicabile anche in caso di locazione di una sola parte di immobile (es.: locazione di una stanza). In quest’ultimo caso tale “parte” vale quale unità intera, ciò al fine di verificare le soglie con riferimento alla “presunzione di imprenditorialità”.
Servizi aggiuntivi
In abbinamento all’immobile locato (o alla parte di esso) è possibile fornire alcuni servizi aggiuntivi. Tali servizi sono elencati dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017; ad essi si aggiungono quelli che, per analogia, sono stati identificati dalla Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 24/E/2017 (fornitura di biancheria; servizio di pulizia dei locali; Wi-Fi; utenze; area condizionata).
Non si può, invece, parlare di contratto di locazione breve se insieme all’immobile vengono offerti servizi che non sono strettamente correlati all’utilizzo dell’immobile o parte di esso, quali, ad esempio, il servizio di fornitura della colazione o dei pasti, la messa a disposizione di un veicolo, visite guidate, servizi di interpretariato, ecc.
Durata del contratto
I contratti di locazione breve devono avere durata non superiore ai 30 giorni, calcolati tenendo in considerazione la durata di ciascuna pattuizione. Bisogna prestare attenzione alla durata complessiva dei contratti stipulati tra le medesime controparti nell’arco di tutto il periodo di imposta, poiché, come ricordato dalla Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 24/E/2017, se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno, tra le medesime parti, è complessivamente superiore a 30 giorni, devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.
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